São Paulo — A Câmara Municipal da capital deve votar nesta quarta-feira (17/5) um projeto de lei do prefeito Ricardo Nunes (MDB) que permite gastar na favela de Paraisópolis, na zona sul paulistana, recursos arrecadados pela Prefeitura com a venda de potencial construtivo na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima, principal centro financeiro do país.
A votação é aguardada não somente por lideranças de Paraisópolis e vereadores de oposição, mas também por uma série de agentes dos mercados financeiro e imobiliário. Eles aguardam a aprovação do texto para investir em novos empreendimentos na Faria Lima, uma das regiões mais caras da cidade.
O projeto enviado à Câmara altera regras da Operação Urbana Faria Lima, plano urbanístico reconhecido internacionalmente por conseguir arrecadar recursos a partir do desenvolvimento imobiliário (construção de novos prédios) para investir em obras de infraestrutura e na construção de moradias populares.
A Operação Urbana Faria Lima existe desde 2004. Esta será a primeira vez que os recursos arrecadados ali serão gastos em outra região da cidade.
O projeto de lei chegou a ser colocado na pauta da Câmara na semana passada, mas tanto o governo quanto a oposição, que têm consenso sobre a aprovação do texto, acharam melhor adiar a votação para acertar detalhes finais.
O que faz com que as operações urbanas paulistanas sejam elogiadas por arquitetos e urbanistas internacionais é a forma como a Prefeitura arrecada recursos.
Como a Faria Lima é uma região muito valorizada, as construtoras têm interesse em construir ali prédios no tamanho máximo possível, acima dos limites de verticalização vigentes na cidade.
Na Operação Urbana, a Prefeitura autoriza essas obras acima do limite, desde que a construtora compre títulos especiais, os Certificados de Potencial Construtivo Adicional (Cepacs).
Os recursos arrecadados pela Prefeitura com a venda de Cepacs vão para um fundo especial e só podem ser usados em obras pré-definidas, dentro da área da Operação Urbana.
O fundo especial da Operação Urbana Faria Lima tem cerca de R$ 1 bilhão em caixa. Com a aprovação do novo texto na Câmara, essa verba poderá ser gasta, agora, em obras para melhorar as condições da favela de Paraisópolis, onde moram mais de 100 mil pessoas.
Leilão de Cepacs
O grande interesse do mercado imobiliário com essa votação na Câmara se deve à expectativa de que a Prefeitura emita mais Cepacs para a Faria Lima.
Embora esses títulos sirvam para que as construtoras ergam prédios mais altos do que o permitido em outras áreas, há limite do número de Cepacs que podem ser emitidos, uma vez que um adensamento sem controle poderia tornar a região insustentável.
Por isso, quando a Operação Urbana foi lançada, em 2004, um estudo de impacto ambiental definiu quantos destes títulos poderiam ser emitidos.
Ocorre que, quase 15 anos depois, o estoque de Cepacs está no fim. E as construtoras estão disputando os títulos restantes.
No começo do ano, um edifício da Construtora São José, em que cada apartamento custa cerca de R$ 20 milhões, foi embargado pela Subprefeitura de Pinheiros nas imediações da Faria Lima.
A empresa precisava de Cepacs para poder obter as licenças de construção, mas não havia títulos livres no mercado.
Os Cepacs são emitidos em leilões organizados pela Prefeitura, mas não são só construtoras que se interessam por esses papéis. Fundos de investimento também adquirem os títulos, para depois revendê-los.
No último leilão de Cepacs feito pela Prefeitura, em 2021, 160 mil títulos foram vendidos por pouco mais de R$ 17 mil cada.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, apenas 7.359 ainda não foram usados.
Com a aprovação do projeto de lei que autoriza que essa verba seja destinada para Paraisópolis, a Prefeitura deve fazer o último leilão de Cepacs da Operação Urbana Faria Lima, liquidando o número total de títulos autorizado pelo estudo de impacto ambiental feito na criação da operação.
Segundo a Prefeitura, serão ofertados mais 218.518 Cepacs. Cada Cepac permite construir entre 0,5 e 2,8 metro quadrado, a depender em que local da região da Faria Lima e se o imóvel será residencial ou comercial.
“Não é possível estimar o valor unitário de Cepac a ser ofertado numa próxima distribuição, uma vez que um novo Estudo de Viabilidade Econômico Financeiro deverá ser realizado”, disse a Prefeitura, por meio de nota.
