Não se pode dizer que parte dos negócios brasileiros dos sócios do 3G, formado pelos bilionários Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Carlos Alberto Sicupira, esteja no seu melhor momento. O caso da Americanas, onde os três são acionistas de referência, é conhecido. Em recuperação judicial, a varejista tem dívidas de R$ 50 bilhões. Embora em situação bem diferente, o braço imobiliário do trio, a São Carlos Empreendimentos, também enfrenta seus percalços.
A companhia teve um prejuízo recorrente de R$ 34,9 milhões no primeiro trimestre deste ano. Para sair do vermelho, passou a vender imóveis em São Paulo e no Rio, cidades onde atua, em negócios que totalizaram R$ 250 milhões nos primeiros três meses do ano.
Com isso, conseguiu um lucro contábil de R$ 15,1 milhões. À estratégia, a São Carlos deu o nome de “reciclagem seletiva do portfólio”. E as vendas continuaram. Nos últimos dois meses, foram negociados mais R$ 167 milhões em imóveis. Somados aos valores do primeiro trimestre, o total chega a R$ 457 milhões.
Na avaliação de William Gomes, analista de ações do TC, plataforma de assessoria e consultoria de investimentos, a São Carlos, assim como todo o setor, passou nos últimos anos por um forte processo de desocupação (vacância, no jargão do mercado) de seus imóveis. Isso ocorreu desde o início da pandemia.
O resultado do sumiço dos inquilinos foi que a dívida aumentou. “O objetivo dessa ‘reciclagem de imóveis’ é justamente melhorar a estrutura de capital da empresa”, diz Gomes. “Hoje, a dívida líquida sobre o valor dos imóveis da São Carlos gira em torno de 31%. A empresa quer levar esse número para 25% ainda em 2023.”
Alto padrão
Daí a leva de vendas, que inclui ativos de alto padrão. Na lista de prédios vendidos no primeiro trimestre, por exemplo, consta o Edifício Jardim Europa, na Avenida Nove de Julho, no Itaim Bibi, em São Paulo, comercializado por R$ 150 milhões.
Trata-se de uma torre de escritórios com 9 mil metros quadrados de área bruta locável, localizada numa área nobre da cidade. No Rio, a relação também inclui o Edifício Leblon Green, na Avenida Afrânio de Melo Franco, outro endereço nobre, vendido por R$ 91 milhões.
Nos últimos dois meses, em São Paulo, a São Carlos também se desfez dos edifícios Itaim Center, na Vila Nova Conceição, e João Bricola, o antigo prédio do Mappin, no centro da capital paulista. Também foram vendidas mais de 60 lojas de rua da Best Center, que pertence à companhia e atua como incorporadora e administradora de centros de conveniência.
Desocupação aumentou
O mercado, agora, aguarda os novos desdobramentos e resultados da “reciclagem de portfólio”. No primeiro trimestre, nota Gomes, do TC, a estratégia surtiu efeito positivo ao produzir ao menos um lucro contábil. Mas ela também provocou um aumento da taxa de desocupação dos imóveis. Esse índice passou de 21% para 24% em um ano. “Isso aconteceu porque muitos dos ativos vendidos pela empresa estavam 100% locados”, afirma o analista. “A companhia também perdeu receita com os aluguéis”.
A São Carlos iniciou suas operações em 1989, para apoiar a expansão da Americanas no país. Dez anos depois, separou-se da varejista e abriu capital na Bolsa. Em 2011, começou a investir em centros de conveniência, com a subsidiária Best Center. Hoje, também tem negócios no segmento residencial. Do total de imóveis que possui, cerca de 60% estão em São Paulo e 40%, no Rio.
